章节目录第 28 节现在的楼市还值不值得投资(第1页/共2页)

文 / 蒋东文

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现在的年轻人和老一辈的观念虽说有很多的冲突

但聊起挣钱之后的第一件事

大部分想到的都是：买房

确实

似乎从来没有一个行业

能像楼市一样汇聚了那么多的金钱

梦想和欲望......

今天这节课

我想从投资的角度聊聊我们人生中最大的这笔消费——买房

有的同学会问了

这房子还是最好的投资品吗

投资与自住

我们又该如何选择呢

我们不妨先来看看目前楼市是一个什么情况：自 2016 年 9 月楼市调控开始

目前全国各地房价相较最高点几乎都有 10% 以上的跌幅

个别地区像环京地区的燕郊甚至是腰斩

而大家在新闻上能看得到的现状就是：楼市日趋平稳

甚至萧条

市场面如此

那政策面呢

面对错综复杂的国内外形势

我国经济稳中有变

对于正在面临的经济下行的压力

最近的一些重要会议都在强调「稳经济」

与之应对的策略有：大面积的企业以及个人减税降费

支持小微民营企业发展等

当然还有一个很重要的变化是——「信贷宽松」

在不止一次的中央会议及论坛中

关于信贷的方向早已调整为「保持流动性合理充�

�

什么是流动性合理充裕

大白话就是：信贷不能太紧

钱要适当的增加

要合理的多起来

对此

很多人因这信贷宽松的信号欢呼起来

纷纷表示楼市的「政策底」已经来了

隐含的意思就是

既然楼市的「政策底」已来

那「市场底」似乎也就在不远处了

大家还犹豫啥

房价都下跌了这么多

趁别人还没觉醒赶紧准备抄底�

�

那现在是抄底的好时机吗

我看未必

长期看楼市房价上涨跟社会整体财富增加有关

而在短周期内

房价的上涨跟信贷宽松相关

也就是说

房价上涨要满足两个条件

一是信贷要宽松

二是宽松出来的钱得流向楼市

就像 2009 和 2016 年两波大牛市一样

那现在信贷宽松了吗

宽松出来的钱流向了楼市吗

我们来看看实际情况

目前的信贷宽松是有限度的宽松

是定向实体企业的宽松

比如个别银行的经营贷利率已经低于居民消费贷

而这在以前是没有过的

或许有人会说

个人也可以造假以此获得贷款�

�

这还真没那么容易

先听听你得满足什么条件

首先你得有企业

甚至还要求成立有一两年以上的

最好还得有办公场所

所以说那种空壳公司是被排除在外的

而且钱的流向还要受到监管……种种这些要求都在限制信贷资金流入楼市

对楼市最好的宽松就是「居民房贷的宽松」

也就是买房贷款容易

按揭房贷利率较低

可你看现在按揭房贷审批还是很慢

更重要的是房贷利率还在上浮

有的甚至上浮 30%

这都会极大影响信贷的数额以及流向房贷的资金

所以

虽说信贷整体上是相对宽松了

但宽松出来的钱却被「房住不炒

因城施策

防止房价大起大落」等政策围追堵截

很难流入楼市；房贷利率是宽松了

但优惠的力度还不够彻底

没有回归到基准利率

总之

流入楼市的钱还不会太多

所以

结合信贷的开放程度

从投资的角度考虑

此时入场火候还稍显欠缺

并不是抄底的好时机

既然现在不好抄底

那么以后是否还有机会通过投资楼市来大赚一笔呢

我们不妨「以史为鉴」

先回顾一下楼市过去的这几年

自国内出现商品房至今

楼市绝大多数年份均为上行走势

特别是中国经济崛起初期

伴随着大量的城镇化和飞速发展的经济增长

中国的楼市不仅仅是上行

更是经历了数次暴涨的节点

除了 2008 年金融危机的影响

使当年房价小幅度走跌以外

剩余阶段几乎都是让人赚的盆丰钵满

换句时髦话来说：楼市就像是风口上的猪

市场热的时候

猪都能飞起来

但「居者有其屋」这条路

从 1998 年提出城镇化进程发展至今

政策体系已经基本完善

随着 2020 年三四线棚改基本结束

意味着大部分人的居住问题

都得到了保障

今后解决住房的政策

不会出台的太多了

而在我看来

过去楼市靠着人口红利炒起来的「踩踏式」的上涨

大概率也是到头了

从 2017 年十九大重提「房住不炒」之后

政策的风向已悄然改变

房地产不再是拉动经济增长的良药

城市化进程也到了一个阶段的拐点

楼市这个「夜壶」

也不是想拿出来用就能拿出来用了

但是积重难返

房子已捆绑了太多东西

捆绑了经济

捆绑了消费

捆绑了很多人本该朝阳似火的青春

所以

一个「稳」字

可以概括出接下来房地产整体的方向

不管是「因城施策」

还是放开「限购」

「限价」等调控政策

或是近期的抢人大战

都说明了问题的严重性

房地产已然不能像之前的「黄金十年」那样任由不管

让它乱来了

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